不動産の売買や賃貸の仲介などを事業として始める場合、「宅建業免許」が必要になることがあります。
- 「不動産会社を始めたいけれど、宅建業免許はどうやって取得するの？」
- 「宅建士の資格を持っていれば、不動産業を始められる？」
- 「会社を設立すればすぐに営業できる？」
このように、宅建業を始めるにあたって、免許の取得要件や申請手続きについて疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
宅建業免許は、単に宅地建物取引士の資格を持っていれば取得できるものではありません。
事務所の設置、専任の宅地建物取引士、欠格事由、営業保証金または保証協会への加入など、いくつかの要件を満たしたうえで申請する必要があります。
この記事では、宅建業をこれから始める方に向けて、宅建業免許を取得するための主な要件と申請の流れについて、行政書士がわかりやすく解説します。
宅建業免許とは？
宅建業免許とは、宅地建物取引業を営むために必要となる免許です。
宅地や建物について、
- 自ら売買・交換する
- 他人の宅地や建物の売買・交換・賃貸の代理をする
- 他人の宅地や建物の売買・交換・賃貸の媒介をする
といった業務を、一定の要件に該当する形で継続的に事業として行う場合には、原則として宅建業の免許が必要です。
そのため、「不動産に関する仕事をする＝必ず宅建業免許が必要」というわけではなく、実際にどのような取引をどのような立場で行うのかを確認することが重要です。
例えば、不動産の売買や賃貸の仲介を事業として行う場合には、宅建業免許について検討する必要があります。
一方で、単に不動産を所有しているだけの場合など、宅建業に該当しないケースもあります。
これから不動産関連の事業を始める場合は、まず自分が予定している事業内容が宅建業に該当するのかを確認しましょう。
宅建業免許には2種類ある
宅建業免許には、大きく分けて、
- 都道府県知事免許
- 国土交通大臣免許
があります。
基本的には、事務所をどこに設置するのかによって免許の区分が決まります。
例えば、東京都内だけに事務所を設置して宅建業を営む場合は、東京都知事免許が基本となります。
一方、複数の都道府県に事務所を設置して宅建業を営む場合には、国土交通大臣免許が必要となります。
ここで注意したいのは、「営業する地域」だけで免許区分が決まるわけではないということです。
例えば東京都に本店を置いて、埼玉県や千葉県などにも事務所を設置する場合には、事務所の所在地を踏まえて免許区分を判断する必要があります。
宅建業免許を取得するための主な要件
宅建業免許を取得するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。
ここでは、特に重要なポイントを紹介します。
1．適切な事務所を設置する
宅建業を営むためには、事務所について一定の要件を満たす必要があります。
単に住所が存在すればよいというわけではなく、宅建業を継続的に行うことができる事務所として認められる必要があります。
例えば、自宅の一室を事務所として使用したい場合には、使用形態や独立性などについて確認が必要になることがあります。
賃貸オフィスを使用する場合も、賃貸借契約の内容や事務所としての使用が可能かどうかなどを確認しておくことが大切です。
また、申請時には事務所の写真など、事務所の状況を確認するための書類も必要になります。
「とりあえず住所があれば申請できる」と考えず、免許申請をする前に事務所の要件を確認しておくことが重要です。
2．専任の宅地建物取引士を設置する
宅建業の事務所には、一定数の専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。
原則として、宅建業に従事する者の5人に1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置くことが必要です。
そのため、宅建業を始める場合には、「宅建士の資格を持っている人がいるか」だけではなく、「その人を専任の宅地建物取引士として配置できるか」という点まで確認する必要があります。
また、専任性については、他の仕事との兼業や勤務状況などによって確認すべき事項があります。
宅建士の資格を持っているからといって、誰でもそのまま専任宅建士として配置できるとは限りません。
なお、東京都では、一定の条件を満たす専任宅建士について、通常の勤務時間外の副業を原則認める運用がありますが、個別に審査されます。
専任宅建士を誰にするかについては、申請前に確認しておきましょう。
3．欠格事由に該当していない
宅建業免許には、一定の欠格事由が定められています。
例えば、申請者や法人の役員などが法律上の欠格事由に該当する場合には、免許を受けることができない場合があります。
そのため、法人で申請する場合には、会社だけではなく、役員等についても確認が必要です。
「会社を設立すれば誰でも宅建業免許を取得できる」というわけではありません。
申請前に、申請者や役員などが欠格事由に該当しないか確認しておくことが大切です。
4．営業保証金または保証協会について準備する
宅建業者には、取引の相手方を保護するための制度として、営業保証金の供託または保証協会への加入という方法があります。
営業保証金を供託する方法のほか、保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納付する方法があります。
どちらを選択するかによって、必要となる手続きや費用が異なります。
宅建業免許の申請だけでなく、免許取得後に実際に営業を開始するまでの手続きも考えて準備しておくことが重要です。
宅建業免許を取得するまでの流れ
宅建業免許の取得は、一般的に次のような流れで進みます。
STEP1 事業内容を確認する
まず、予定している事業が宅建業に該当するのかを確認します。
どのような不動産取引を行うのか、売買なのか賃貸なのか、仲介なのかなど、具体的な事業内容を整理します。
STEP2 免許区分を確認する
事務所をどこに設置するのかを確認し、
- 都道府県知事免許
- 国土交通大臣免許
のどちらが必要なのかを判断します。
STEP3 事務所を準備する
宅建業を営むための事務所を準備します。
この段階で、事務所としての要件を満たしているかを確認しておくことが重要です。
事務所の準備を先に進めてしまうと、後から宅建業の事務所として使用することが難しいことが分かるケースもあります。
そのため、物件を契約する前に確認しておくことをおすすめします。
STEP4 専任宅建士を準備する
専任の宅地建物取引士を必要人数確保します。
宅建士の勤務状況や他の勤務先の有無などによって専任性に関する確認が必要になることがあるため、早めに準備しておきましょう。
STEP5 申請書類を準備する
宅建業免許の申請では、申請書のほか、申請者や役員等に関する書類、専任宅建士に関する書類、事務所に関する書類、法人の事業内容や財務状況を確認する書類など、さまざまな書類を準備します。
法人と個人では必要書類が異なる部分もあります。
また、申請先によって書類の提出方法や必要書類の取り扱いが異なる場合があるため、最新の手引を確認することが大切です。
STEP6 免許申請を行う
必要書類をそろえたら、所管する行政庁へ免許申請を行います。
現在は、自治体によってオンライン申請に対応している場合もあります。
例えば東京都では、国土交通省のeMLITを利用した宅建業免許の電子申請が可能です。
ただし、手数料の納付方法などについては電子申請と書面申請で異なるため、申請前に確認しておきましょう。
STEP7 審査
申請後、提出された書類などについて審査が行われます。
必要に応じて追加書類の提出や補正などを求められる場合があります。
事務所についても確認が行われることがありますので、申請書類だけでなく、実際の事務所についても要件を満たしているか確認しておくことが重要です。
STEP8 免許取得後の手続きを行う
審査を経て免許を取得したら、すぐにすべての準備が終わるわけではありません。
営業保証金の供託や保証協会への加入など、営業開始に向けた手続きが必要になります。
また、宅建業者として営業するためには、標識の掲示や従業者に関する管理など、免許取得後にもさまざまな義務があります。
「免許を取得すること」だけでなく、「営業を開始できる状態にすること」まで考えて準備することが大切です。
宅建業免許の申請で注意したいポイント
宅建業免許は、必要書類をそろえて提出すれば必ず取得できるというものではありません。
特に注意したいのが、事務所と専任宅建士の要件です。
例えば、
- 自宅を事務所として使用したい
- レンタルオフィスを利用したい
- 他の会社で働いている宅建士を専任宅建士にしたい
- これから法人を設立して宅建業を始めたい
- 会社を設立したばかりで事業実績がない
といった場合には、それぞれ確認しておきたい事項があります。
また、申請書類の内容と実際の事業内容に違いがないようにすることも重要です。
特に初めて宅建業免許を取得する場合は、事務所を契約する前、会社を設立する前など、早い段階で要件を確認しておくことをおすすめします。
宅建業免許の取得にかかる費用は？
宅建業免許を取得する際には、申請手数料のほか、事務所の準備費用、専任宅建士に関する費用、営業保証金または保証協会に関する費用などが必要になります。
必要となる金額は、免許の種類や申請方法、保証制度の選択などによって異なります。
また、都道府県によって申請方法や手数料の取り扱いが異なる場合があります。
そのため、具体的な金額については、申請先の最新の手引を確認したうえで準備することが大切です。
宅建業免許の取得は早めの準備がおすすめ
宅建業免許は、会社を設立してから考えればよいとは限りません。
特に、
- 事務所
- 専任宅建士
- 法人の役員構成
- 事業内容
- 営業保証金・保証協会
などは、事業を始める前に確認しておいたほうがよいポイントです。
例えば、事務所について十分に確認しないまま賃貸借契約を結んでしまうと、後から宅建業の事務所として使用できないことが分かる可能性があります。
そのため、「物件を決める前」「法人を設立する前」などの段階で、宅建業免許の要件を確認しておくことが重要です。
宅建業免許の取得をお考えの方は行政書士へご相談ください
宅建業免許の取得には、事務所や専任宅建士など、確認しておきたい要件が複数あります。
- 「これから不動産会社を設立したい」
- 「自宅やレンタルオフィスで宅建業を始められるか知りたい」
- 「専任宅建士の要件を確認したい」
- 「免許申請に必要な書類が分からない」
このような場合は、事業を始める前に一度ご相談ください。
当事務所では、宅建業免許の取得に関するご相談・申請手続きを承っています。
免許を取得してから営業を始めるまでの流れも含め、これから宅建業を始める方がスムーズに準備を進められるようサポートいたします。
宅建業免許の取得をご検討の方は、ぜひ行政書士へご相談ください。